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2024.03.21

现场丨招商蛇口:2024守稳基本盘,赚慢钱赚小钱

来源:睿思网    浏览次数:1444

在房地产市场下行期间,招商蛇口仍交出一份不错的成绩单。

财报数据显示,2023年招商蛇口营业收入约1750.07亿元,同比减少4.37%;归属于上市公司股东的净利润约63.19亿元,同比增加48.2%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润57.32亿元,同比增长69.23%。

“房地产市场继续下行空间有限,行业进入一个新的发展阶段,房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。”3月20日,招商蛇口董事长蒋铁峰在2023年业绩发布会投资者交流会上表示。

• 01 •

销售端“稳定稳住”

2023年全年,招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米,实现签约销售金额2936.35亿元。

招商蛇口总经理朱文凯表示,2023年整个市场表现叫做“小阳春”,今年同期和去年比整个数据是减弱的,开年的1、2月份和3月份以来销售情况包括客户上门咨询量稍微有点好转,一季度加起来市场上表现弱于去年同期。

最新数据显示,今年前2月,招商蛇口累计实现签约销售面积95.85万平方米,签约销售金额210.52亿元。

“提醒我们2024年整个销售能不能达到去年的量还要保持观望态度,从公司来说,希望大的整个销售策略是能够稳定稳住,因为在整个市场目前没有大的改善之前,现金流和经营性现金流是关键,对未来展望抱有谨慎的态度,公司今年提了以销定产,以销定投,公司未来扩张速度或者增长速度取决于现在的主力业务,住宅业务销售的周转。”朱文凯称。

朱文凯强调,公司不是唯销售金额论,除了规模以外,进一步关注利润、质量、效益、转型和品质,希望能够在市场规模上多维度地提升公司能力,在2024年进一步聚焦公司中长期发展,在开发方面尤其是要提升拿地质量,守稳基本盘,全面开源节流,确保公司现金流安全为主基调。

蒋铁峰亦表示,公司在拿地方面不会盲目追高,目前市场投资机会仍非常多。

据了解,2023年招商蛇口累计获取55宗地块,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元,公司需支付地价约为867亿元。

报告期内,公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%,单城投放额达46亿元,先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。

2023年新增项目中,29个项目实现当年拿地当年开盘,为报告期贡献销售金额约340亿元。

• 02 •

毛利率企稳提升

数据显示,2023年招商蛇口整体税前毛利率为15.9%。同比下降是3.4个百分点。其中,开发业务的收入占比是88%。2023年资产运营业务税前毛利率是3.4%,比2022年有所提升。

招商蛇口财务总监黄均隆表示,随着地产行业下行,多家开发商面临销售端的压力,整个行业毛利率都在下降,公司毛利率水平和行业表现差不多,2023年存货减值包括前面几年也都有一些减值,也都是因为销售价格和销量下降所造成。

黄均隆认为,公司未来毛利率水平会企稳提升。主要因为,一方面房地产市场逐步复苏,拿地端利率水平有明显改善。公司在深圳还有很多高毛利率项目会在未来结转,这些都是公司战略性项目储备,黄均隆表示,预期毛利率水平在未来几年会逐步恢复到20%以上。

黄均隆明确表示,未来3年,股东回报的规划会稳定在40%以上。鉴于刚完成增发工作,考虑到经营现金流的情况,公司暂时没有股份回购的计划。

财报显示,经营活动产生的现金流量净额约314.3亿元,同比增加41.75%;总资产约9085亿元,同比增加2.49%;归属于上市公司股东的净资产约1197.23亿元,同比增加17.71%。

此外,招商蛇口全年新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;全年综合资金成本3.47%,较年初降低42BP。

• 03 •

2024三大战略重点

蒋铁峰称,2023年行业进行深刻调整,加快转型已成必然。需求持续收缩,成交结构和市场竞争格局发生明显变化,推进三大工程构建发展新模式。

蒋铁峰认为,2024年中央政策会持续发力,主要是进一步优化取消在过去一些时候的限制性措施,同步推进三大工程建设,核心城市核心地段优质产品依然存在着较好的机会,开发业务依然是公司的基本盘,是规模和利润的重要保障。

据称,招商蛇口资产运营2024年的战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块,采取轻重并举的策略进行发展。近3年来,这三个重点业态在各自的细分行业品牌影响力逐年得到提升。

蒋铁峰坦言,资产运营的核心是提升盈利能力。从以前做住宅赚快钱赚大钱,变成赚慢钱赚小钱,赚可持续的钱,这个是招商蛇口一直在做的事情。据透露,除了已上市的招商积余,招商蛇口还将持续会打造新的产融平台。

蒋铁峰另指,REITs渠道打开以后,招商蛇口将积极拓展保障性住房领域及项目工作。据透露,招商蛇口于2023年主动在上海、合肥公开市场获取2个项目,预计在两年多后就会上市,未来也会考虑到一些存量的商品房来纳入保租房体系,帮助项目去库存。(信息来源:睿思网 发布时间:2024年3月21日)


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