“1979年，那是一个春天，有一位老人，在中国的南海边划下一个圈”，这个广为传唱的“圈”，指的是后来的深圳特区，而在深圳特区中，还有一个圈中之圈。

先有蛇口，后有深圳。1979年的春节刚过，时任国家相关领导在面见完招商局副董事长袁庚后，在30多平方公里的深圳南头半岛上，最后划定了2.14平方公里，以此为招商局蛇口工业区，也成为了招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）的前身。

2015年底，蛇口工业区吸收合并招商地产即招商蛇口上市，重组后的招商蛇口将自身定位为“城市和园区综合开发运营服务商”，率先实现业务转型。三年后，公司总资产规模已超过4000亿元，业务覆盖全球超50个城市和地区，开发精品项目超350个，服务百万客户。据亿翰智库统计发布的“2018年1~12月中国典型房企销售金额”排名，招商蛇口在2017年突破千亿之后继续发力，大幅增长实现了1682亿元的年度销售额。

2018年，人民美好生活成为国家建设发展的方向，也成为每个人奋斗的心声。招商蛇口董事总经理许永军曾说过，“未来房地产业将不再是货币的蓄水池，而是人民美好生活的承载者。”

“美好生活圈”样本

40年过去，深圳蛇口片区发生天翻地覆的变化。招商蛇口在40年不断发展和创新的过程中，开创并逐渐形成了“前港-中区-后城”（Port-Park-City，PPC）的发展模式，这种独特的区域开发模式又被称之为“蛇口模式”。

已经进阶到4.0版本的蛇口，正是一个成熟的样本——以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。这一模式契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，是城市升级的有效途径，更是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，由此可实现“港、产、城”联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市转型升级的重要战略。

招商蛇口在2018年发布了“美好生活圈”产品体系，将多元产品融入到“前港-中区-后城”的生态圈发展模式之中。招商蛇口按生命成长阶段的不同把美好生活归为启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养六大需求。

围绕六大成长需求，招商蛇口已打造落成了教育、园区、文创、写字楼、住宅、长租公寓、商业、邮轮、健康、养老等14大产品品类及25条产品线，既有涵盖“城”的居住生活的“成长系”“成就系”“传承系”三大品质住宅系列，又有“港”与“区”的产业广度与深度的布局。满足了从孩童到青年，从中年到老年，全生命周期不同人生阶段所必须的多方面生活需求。

2018年，招商蛇口的“美好生活圈”在不断生长：荟同学校深圳校区正式成立，招商创库开业运营，招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心、招商观颐之家蛇口颐养中心、深圳市养老护理院项目相继开业，重庆长嘉汇弹子石老街开街，南京、沈阳花园城盛大开业??教育、养老、健康、商业等创新发展，多元协同。

产业赋能城市生长

据近期发布的《2017-2018中国产业园区市场研究报告》（以下简称“《报告》”）指出，随着产业园区数量的增长，我国产业地产运营商得到快速发展，目前有超过半数的百强房企涉足产业地产。在盈利模式上，地产开发仍是目前运营商获得收益的主要渠道。《报告》内容指出，销售百强房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设，其中招商蛇口是规模最大的产业地产运营商之一。

许永军表示，作为城市和园区运营服务商，招商蛇口看重产业新城的发展模式。2018年以来，粤东新城项目取得重大进展，9月，揭阳市政府部门、招商局集团、武汉理工大学就合作创办粤东新城高等院校签订战略合作框架协议，将推进“政企校”“产学研”模式创新。10月，粤东新城项目开发筹建办公室揭牌，标志着粤东新城开发建设进入实质性运作阶段。

目前，招商蛇口在立足蛇口样板园区的升级改造的同时，在广州、武汉、重庆、青岛、苏州、常熟等多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营。在产业升级、城市生长、房地产变革等因素的影响下，招商蛇口运用“园区+资本”的运营理念，从企业发展期入手，探寻高增长潜力企业，通过提供资本金入股、租金折股、租金和服务收入折股等多元化创新投融资模式，由收租转变为分享企业财务价值，与潜力企业共同成长。

许永军认为，园区开发是一个综合开发，除了提供空间以外，核心是一定要有产业研究、产业聚集的能力，同时还要提供投资及服务。而这正是招商局集团的优势所在。

目前，招商蛇口和华侨城正在联手打造的深圳会展湾将成为一个超级城市综合体，包含城市地标、产业总部、国际酒店群、产业展馆、精品公寓、生态公园、交通枢纽等，可以预见，会展产业的聚集效应将为粤港澳大湾区的腾飞带来新的增长极。

可复制的“蛇口模式”

立足蛇口样板园区的升级，招商蛇口“前港-中区-后城”的区域发展模式，现已向全国乃至全球开始复制。目前，招商蛇口在全国已开发运营十三个产业新城与园区项目，体量超过500万平方米。

“前港”并非时间和空间概念，而是城市发展的内在线索和逻辑。但是招商局集团在全球的港口事业发展，有了港口，就意味物流、人流和产业，最终形成人的安居乐业。

2018年5月，招商蛇口公告拟现金购买招商局漳州开发区有限公司78%股权，此次并购市场期待已久，意味着由招商蛇口建设的占地近1.2万亩的“第二蛇口”正在快速崛起。

全方位参与海南自由贸易试验区建设，7月2日，招商局集团与海南省政府部门签署战略合作协议。12月9日，招商局集团与英国爱丁堡大学、海南省琼海市政府部门、爱丁堡国际投资有限公司签署谅解备忘录，博鳌乐城医疗旅游先行区打造“产学研用”一体化的产业生态体系。随后，招商局集团与招商蛇口、招商港口、招商公路等多个子公司共同投资成立了平台公司，12月28日，招商局海南区域总部开工。“蛇口模式”在海南的复制，将提振海南区域战略高度，率先响应海南制度创新与实践探索。

12月24日，市场瞩目的前海土地整备取得重要进展，前海区域的开发建设具备了快速启动的条件。招商蛇口公告称，深圳市规土委、前海管理局与公司实际控制人招商局集团及公司等相关方签署了土地整备协议，明确了前海片区约500万平方米土地整备的实施方式、补偿价值和土地使用权置换方案，并披露了前海土地后续合资合作开发的实施方案。招商蛇口将依托合作双方在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快前海片区开发建设、运营管理和产业引进，并实现“蛇口模式”的复制和升级。

随着招商局集团的海外扩张，“蛇口模式”展开了海外复制与推广。在白俄罗斯，招商局推进了中国-白俄罗斯工业园区项目（简称“中白工业园”），并在园内直接投资规模为5亿美元的中白商贸物流园，由招商蛇口负责管理运营的园区，成绩斐然。

2018年12月20日晚间公告称，公司拟与招商北京签署《中白工业园区开发股份有限公司股票买卖合同》，招商蛇口拟以现金收购招商北京持有的中白工业园20%股权，交易对价为2.2亿元。招商蛇口表示，此次收购旨在抓住“一带一路”的倡议机遇，积极参与“一带一路”沿线国家及城市建设，借助中外多方股东的力量，整合资源、实现共赢，充分发挥公司在产城联动、产融结合方面的经验和产业优势，完善战略布局，助力长期发展。

12月21日，来自深圳云智科技投资的云智科技（白俄罗斯）有限公司和中国航天科技投资的中白航天高新技术产业研发中心有限公司成功落户中白工业园，正式成为园区内第40家和第41家入园企业。至此2018年中白工业园新入园企业达到19家，累计达到41家。

据悉，招商局在吉布提也将实施“前港-中区-后城”的开发模式。如今，“前港”多哈雷多功能码头（DMP）已投入运营，“中区”自贸区于2018年7月开园，作为“后城”的老港改造项目也已经提上日程。

2018年9月4日，吉布提自贸区管理局主席哈迪与招商蛇口董事总经理许永军代表双方签署了《吉布提老港改造项目合作谅解备忘录》，吉布提港口位于策略要地红海口，战略地理位置突出，腹地经济优势明显。

“把蛇口建成更适合人类居住和工作的地方”，这是蛇口开发之初，袁庚老人许下的宏愿。这一愿望代表了蛇口人对美好生活的朴素追求。从改革开放的试验田，再到如今“一带一路”的奋斗者，招商蛇口的发展紧贴国家战略，40年时间并未让这家企业的创新本质褪色，招商蛇口将继续践行“美好生活承载者”的使命。