房地产开发商，曾承担了中国城市化进程中最重的责任，满足城市人最基础的自住需求。改革开放的春风吹遍，城市化和人口红利等多重有利因素的加持，一个个百亿、千亿房企相继诞生。

然而在城市化到一定进程，及以高周转著称的个别房企质量事故频出、黄金时代过渡到白银时代的行业前景判断下，尽管时间不可预测，但房地产开发的高增长、高周转总有一天会到头。

改革开放四十年，水大鱼大。招商蛇口的名字始终与激荡的大时代紧密相连。

从除了水就是沙石的南海边陲小镇，到敢为天下先的蛇口工业区，再到先行先试的前海蛇口自贸区，顺着改革开发的脉络，蛇口走过了四十年，诞生于深圳南山蛇口的招商蛇口也从知名房企转型为城市和园区综合开发运营服务商，从“改革开放排头兵”到“美好生活承载者”。

2018年3月，招商蛇口首次发布“美好生活圈”全生命周期多元产品体系，围绕6大生命成长阶段，推出14个品类、25条标杆型产品线，360度启航全民美好生活新方式。

有专人人士指出，城市居民对住房自住需求会放缓，但对围绕住房而展开的种种美好生活需求日益增长，而越早掉头的公司越具备抢占新赛道的能力。

2019年1月1日，招商蛇口党委书记、董事总经理许永军在新年致辞中表示，招商蛇口将坚守客户价值的本源，聚焦“美好生活圈”全生命周期多元产品，以“精匠之心”踏实地臻于至真，以专业价值承载生活的美好。

转型正当其时

巨轮转身犹如凤凰涅槃。一家知名老牌房企（000024）在2015年底功成身退，紧接着一家融合了房地产开发、园区运营、邮轮运营、商业地产、康养文创等多元业务的综合性城市运营服务商在深交所挂牌上市。

001979，了解中国改革开放历史和有志于商业观察的人士很难忘记这个股票代码，招商蛇口带着浓厚的改革开放印记和打破常规的创新精神，开启了新征程。

2016年，招商蛇口上市后的第一个财年，实现签约销售面积471万平方米，销售金额739.34亿元，同比增加28.41%，营业收入增长29.15%至635.7亿元，净利润增长97.54%至95.8亿元。

2017年，是招商蛇口实现飞跃式发展的一年，实现签约销售面积570.01 万平方米，同比增长 20.98%，签约销售额1127.79 亿元，同比增长 52.54%，成功突破千亿规模。

尽管2018年财报尚未出炉，但综合招商蛇口此前披露数据，2018年1-12月，公司累计实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%，累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加 51.26%。预计2018年度实现归属于上市公司股东的净利润为145亿元-155亿元，比上年同期（追溯调整前）增长19%-27%，比上年同期（追溯调整后）增长15%-22%。

而国家统计局数据显示，2018年1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点，其中，住宅销售面积增长2.1%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点，其中，住宅销售额增长14.8%。

如果12月份并无大意外，2018年全年全行业表现大势不会与此相差太多。

尽管招商蛇口表现远远优于行业平均水平，但行业趋势不容忽视——销售面积增速已大大放缓，行业销售金额增长全靠销售均价单边支撑，这并非乐观信号。

每个行业都会一个黄金时代，此后从蓝海逐渐过渡到红海，爆发式增长红利过去。每一个新的机会、危情，都意味着自我修正。要改变什么，还是坚持什么，房企的抉择是新世界大门的钥匙。

关于行业高增长何时到头的命题，已被广大房企提到日程表上，尽管结局未知，但也毋庸置疑，对待人们日益增长的美好生活需求、多元化业务的态度，将决定他们下半场的座次。

虽然如此，知之者众行之者少，下定决心的房企少之又少。多元化转型除了决心和勇气，还需要强大的资源整合协调能力，匹配业务战线拉长的资金实力，应对经济环境和行业周期波动的经验，在母公司招商局集团的大力支持下，招商蛇口可谓具备天时地利人和。

美好生活承载者

蛇口工业区的开发建设历史，展现了梦想成长的路径与脉络，是对蛇口敢想敢干、敢为人先的改革精神的还原和总结，是对中国梦宏大战略构想的时代解读。

基因决定，招商蛇口敢闯敢创，敢先行先试，其发展始终服务国家战略，始终坚守改革创新。新时代背景下，作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口肩负着做“美好生活承载者”的使命，为全民构筑美好生活新方式。

经过多年来的沉淀，如果说，2017年，招商蛇口全生命周期产品线已有雏形。那么2018年，围绕着美好生活，招商蛇口围绕“从孩提到老年”6大生命成长阶段已清晰梳理出14个品类、25条标杆型产品线的全生命周期产品体系，是招商蛇口规模和利润的新增长点。

2018年3月，招商蛇口首次发布“美好生活圈”全生命周期产品体系，公布与此相关的业务细节。具体而言，在客户启蒙成长期，招商蛇口推出教育和文化两种业务类型，在奋斗期，有写字楼、园区、文化、特色产城、长租公寓、住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康等业务，在养老期还推出养老业务。

过往有投资者和购房者对招商蛇口的印象还停留在招商地产时代，抑或是招商蛇口社区和园区、邮轮业务的简单相加，但实际上近年来，招商蛇口在持续做加法，不断围绕着客户的美好生活需求往上叠加业务，也持续对外输出明星产品品牌。

招商蛇口通过这种方式，与更多客户交互，产生触点，切切实实地提供城市和园区运营服务，做人们美好生活承载者。

譬如，招商蛇口的超级商业IP海上世界，原本是一艘改造为娱乐中心的退役邮轮，因1984年伟人南巡时为之题词而名噪海内。2010年，招商局集团斥资600亿元再造新蛇口，以明华轮为中心的海上世界片区启动全面升级，2013年底华丽转身为“自在、包容、优雅”的国际化滨海城市综合体，成为深圳的全新名片。

到了2016年，招商蛇口将“海上世界”带到了厦门，实现首次异地复制。而目前，招商蛇口的第三座“海上世界”呼之欲出，将落地于烟台芝罘湾，2018年12月，招商蛇口已与首批拟入驻企业代表签署了合作协议。

近年，招商蛇口积极布局大健康产业，目前，招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心、招商观颐之家蛇口颐养中心已开业运营。招商蛇口旗下的招商健康养老运营管理团队也成功对外输出服务，2018年9月，招商健康中标“深圳市民政局关于深圳市养老护理院运营管理团队遴选项目”，12月，深圳市首家市级养老护理院项目“深圳市养老护理院”已正式开业。

国家提倡租售并举，鼓励城市居民通过租房来解决住房问题，招商蛇口践行在城市里“让租房生活简单一点”的理念，已布局CM＋、壹棠、壹间、壹栈等多条产品线，截止至2018年底，其长租公寓建筑规模达到98万平方米，约2.4万间。

未来价值所在

这个场景不难想象，以客户为本、以住房为中心，客户由此衍生的种种需求，譬如物业服务、日常的购物、孩子的教育、医疗健康、父母养老等，招商蛇口的收入来源将不仅是人们的住房刚性和改善需求，还有更加广阔的人们对美好生活的种种需求。这将是一片大蓝海。

做美好生活的承载着，就是围绕住房做多元化业务。尽管目前多元化业务尚在投入阶段，尚不能产生如传统住宅开发如此巨大的收益，但这是规避地产业周期风险的重要手段。

从另一角度而言，如果要着眼未来，适当增加当下的投入似乎也是不得不做的取舍。

如何平衡在短期内仍贡献大部门收入和利润的传统住宅开发业务，和在中长期能提供稳定现金流的多元化美好生活业务，考验每一家走在转型路上的房企智慧。

招商蛇口在1979 年1月31日创立之初，即对我国第一个外向型的工业园区——蛇口工业区进行开发建设，在40年的历程中，自筹资金，独立开发、建 设、运营、管理一个相对独立的城区，不仅形成了特有的土地开发和运营的蛇口模式，也积累了丰富的城市开发与运营经验。

招商蛇口特有的优势，使其能通过非市场化手段获取一二线城市位置绝佳的土地资源。譬如在深圳前海，招商蛇口与深圳市前海管理局共同开发建设约497.8万平方米土地储备，且由招商蛇口财务并表。

中金公司分析师张宇指出，一旦前海片区土地整备、合资协议落地，将增加招商蛇口在前海片区的优质土地资源，对应货值超2200亿元，增厚公司NAV（净资产价值）474亿元，约占方案落地前总NAV的25%。

2019年1月16日，招商蛇口公告称拟回购股份，资金总额约为20－40亿元，其中回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划，剩余50%用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。

民生证券指出，预计回购股价为23.12 元/股，较当前收盘价17.71 元/股溢价约30.6%，回购股份数量为1.73 亿股，约占公司总股本的2.19%，本次回购将提升股东回报，增强投资者信心，也展现出公司对自身未来发展前景的信心以及对自身价值的认可。

无论从稀缺的土地资源，还是公司业务的协同效应、未来的成长空间和价值等角度考虑，招商蛇口均是一家护城河宽广的公司，无论对客户和投资者，都足够安全。

人们为了更美好的生活留在城市，多元丰盛是城市的本源。

许永军说，“我们将聚集资源，为城市与产业共生共荣构建美好生态圈，与更多伙伴一起关注人的成长，服务城市的生长，让城市更有温度，让人们的生活更加美好。”