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2020.09.07

招商蛇口:以综合发展“新范式” 成为美好生活承载者

来源:经济观察报    浏览次数:2432

在美国著名学者拉金德拉·西索迪亚所著的《美好企业》一书中,强调通过使命与激情创造卓越绩效。美好企业是有灵魂的企业,使世界因为它的存在而变得更美好;美好企业超越赚钱的单一目的,而是强调既实现经济价值又实现社会价值;美好企业拥有崇高的社会使命,能够获得广泛的认同并激发人们更大的价值创造。

作为一家始终强调使命感、社会责任担当的央企,招商局蛇口工业区控股股份有限公司 (001979.SZ,简称“招商蛇口”)自成立以来,就是这样一家美好企业。作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商,历经41年发展,在持续创新和不断探索中,招商蛇口以综合发展观引领城市升级,以“前港-中区-后城”独特经营模式,通过科技赋能为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,致力于成为“美好生活承载者”。

8月24日晚间,招商蛇口发布2020年中期业绩报告。数据显示,公司上半年实现营业收入243.20亿元,归属于上市公司股东的净利润9.13亿元,基本每股收益盈利0.05元,总资产达6679.17亿元,归母净资产852亿元,毛利率23.85%,净利率5.11%,综合资金成本由年初的4.92%降为4.78%,降本增效显著,综合实力进一步提升。

凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略,招商蛇口入选2020年《财富》中国500强排行榜总榜单第101名;入选美国《福布斯》杂志2020年“全球最大上市公司2000强”第348名;荣膺“2020中国年度城市和园区运营服务商”、“2020中国年度影响力产城发展运营商TOP10”、深交所信息披露考核结果连续16年为 A;MSCI ESG 评级维持 BBB 水平;蝉联由新财富、光华-罗特曼信息和资本市场研究中心共同评选的“最佳上市公司”等多项荣誉。

战略的高度:识变谋变 推进综合发展

2020 年,新型冠状病毒疫情对全球政治局势以及社会经济发展带来了前所未有的冲击。房地产调控政策以“房住不炒”和“因城施策”为总基调保持市场平稳健康发展。在“稳”字当头的大方向下,趋缓的规模增长意味着行业天花板已经显现,房企发展空间被压缩,扩容压力变大。

在这样的经济背景下,招商蛇口充分发挥百年央企的排头兵作用,认清“势”与“变”,善于从“势”上谋划,敢于从“变”中把握。化当前的危机为提质增效的“战机”、结构调整的“契机”、改革创新的“良机”,推进企业实现高质量发展。

招商蛇口持续推进“前港-中区-后城”模式落地,从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,把产业发展和城市发展的逻辑综合起来,以港口先行,产业园区跟进,再配套城市新区开发,从而实现成片区域的整体发展。这种生态圈式可持续发展的模式,实现了港、产、城联动,是一个城市功能多元融合、综合发展的转型思路。

中报显示,招商蛇口销售业绩逆势增长。上半年销售面积497.30万平方米,签约销售金额为1107.13亿元,同比增加9.41%。跻身行业前十。其中,杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司销售额突破100亿元。

2020年,招商蛇口产业新城和园区已实现全国布局,重点位于珠三角和长江经济带,其中已获取的产业新城类项目9个,占地面积约227平方公里,相比2019年底增长30%;运营期+在建阶段的园区类项目27个,建面/规划建面共计约424万平方米,亦相比2019年底增长11%之多。

招商蛇口坚持稳健财务和多渠道低融资成本策略。2020年上半年,综合资金成本为4.78%,比上年同期降幅明显;积极开展金融创新,探索资产证券化路径,构建多元化融资渠道,先后发行了五期超短期融资券,发行金额合计66.5亿元,利率最低为2.20%;完成了2020年度第一期中期票据发行,合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。

今年5月,招商蛇口引入平安人寿作为战略投资者,发行完成后平安人寿将成为公司股东。险资与房企的合作局面打开,不仅为企业引入低成本的长期资金,双方还将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系,实现双方共赢。

同时,作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台,招商积余在公司轻重分离的构想中扮演了重要的角色。据了解,招商积余是以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位,核心为“大物业”、“大资管”等两大主业。

目前,招商蛇口已实现综合发展,打造出启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养六大类产品,覆盖教育、文化、写字楼、园区、文创、特色产城、长租公寓、住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康、养老等业务板块,输出25条标杆型产品线,360度启航美好生活新方式。

创新的速度:科技赋能 实现数字化转型

时代潮流浩浩荡荡,唯与时俱进者胜,唯改革创新者赢。而创新精神对于招商蛇口而言与生俱来。当房地产行业进入精细化运营和服务时代,技术和数据正在发挥极为重要的作用,房企对数字化转型的重视程度决定着他们在行业下半场的地位。招商蛇口以“立足长远、把握当下,科技引领、拥抱变化”为战略原则,努力成为产业数字化新标兵,积极做好改革创新这篇文章。

创新就要敢为天下先,而这也正是“蛇口基因”的重要元素。招商蛇口以“科技赋能”发展思路,站在数字经济新起点,即依托公司主营业务,以数字化红利为导向,以数字技术为支撑,实现“创新生态战略、一体化战略、智慧空间战略、客户体验战略、企业中台数字化战略”五大战略。

目前,公司在智慧场景建设上成果凸显,例如智慧物业、智慧社区、智慧邮轮母港、智慧会展、智慧园区、招商创库、产业通等。疫情下,基于“科技引领,拥抱变化”,依托互联网+、大数据+、物联网+、AI+等数字新技术,一方面将建造和运营的无力空间数字化;另一方面以客户为中心,努力打造极致客户体验和大会员体系,藉由产业数字化构建高质量的综合发展体系。

疫情期间,招商蛇口旗下诸如“招商到家汇”、“房屋金管家”等多个平台已经共生成一个开放的“智慧服务圈”。公司在智慧城市生态的扩容创新方面能力凸显。

近两年,招商蛇口研发的健康科技住宅体系(4+X)包含绿色健康、智慧科技两大模块共28项领先技术,具备人脸识别、动态测温、自动派梯等便捷功能。而针对此次疫情,还会加大健康科技住宅的推广。

未来,招商蛇口将通过“四个一”和“三部曲”构建数字化平台,承载美好生活。四个一,即一张脸走遍招商蛇口、一个APP尽享招商蛇口服务、一张“图”看遍招商蛇口资源、一个“人”回答所有问题;三部曲,即平台重塑、中台赋能、生态创新。

可持续发展的厚度:土地储备充沛 未来发展可期

善谋者胜。远谋者兴。2020年半年报显示,招商蛇口通过招拍挂、收购等手段齐下,新增土地面积252.86万平方米,总计容建面660.09万平方米,同比增涨72%,总地价635亿元,拿地额占同期销售额的57.4%,较2019年底增长12个百分点,其中权益地价405.57亿元,权益占比64%,相比2019年底的增长11个百分点,拿地强度增大且拿地权益占比上行。

这正是延续了2019年积极加厚土储、为未来发展打下深厚的可持续发展基础的思路。据克而瑞研究数据显示,2019年招商蛇口投资主线回归一二线城市,合计占比达新增总土储的近七成,其中,二线项目占比较上年同期增加了8个百分点至59%。三四线项目占比同比下降12个百分点至32%,企业土储结构持续优化。同时,公司加码中西部核心二线城市拿地力度,新增土储面积占比较上年大幅提升12个百分点至39%;长三角地区作为企业长期深耕区域新增土储面积紧随其后,达37%;珠三角和环渤海地区土地投资占比分别为14%、13%。

截至6月底,招商蛇口拟开发产品中的土地储备面积为435.63 万平方米,土地储备金为209.3亿元。拟开发产品转在建开发产品的项目包括嘉兴经开区项目、上海松江泗泾11-01项目、重庆依云江湾、成都雍景府、襄阳三江口项目、长沙招商华发天汇、漳州双鱼湾、北京臻珑府、西安招商丝路中心、南京2019G67 项目、启东协兴港项目、烟台招商西岸和肇庆依云水岸花园等。

作为国家级战略,粤港澳大湾区城市群建设给招商蛇口带来巨大发展机遇。作为招商局集团旗下城市和园区综合开发运营板块的旗舰企业,招商蛇口多渠道、低成本地获取资源和资金,促进实现跨越式发展。深圳作为招商蛇口大本营,土地储备占比保持领先,粤港澳大湾区土储资源储备相对充足。2019年企业全面完成前海土地整备及合资合作事项,拥有前海区域土储建面455.84万平方米,未开工达428.84万平方米;同时,还拥有蛇口太子湾片区土储面积170万平方米,未开工达61.1万平方米。受益于粤港澳大湾区发展红利,企业未来潜在利润丰厚。

招商蛇口还聚焦核心城市群拿地。今年上半年,公司凭借综合发展能力、一城一策的城市深耕积累,陆续获取了成都天府新区项目、西安港务区、南通崇川区滨江项目、宁波鄞州区百丈街道项目等优质项目,取得新的突破。

业内人士分析,千亿前高速增长临门一脚,千亿后稳定持续增长。在千亿阵营内,竞争依然激烈。达千亿后企业排名增速放缓,排名下降的房企数量增多。

然而,招商蛇口却呈现不一样的风景,逆势增长。2020年7月份,公司实现签约销售金额228.57亿元,同比增18.21%。1-7月,累计实现签约销售金额1335.7亿元,同比增加10.82%。2020年招商蛇口计划实现签约销售额2500亿元,目标增长率13.4%。

尽管分析人士认为,招商蛇口2020年预计推出可售货值4000亿元,企业去化率达约6成即可完成业绩目标,压力并不大,但是招商蛇口在全年指标计划不变的目标下,面对疫情,积极保持耐力、增强定力、激发活力,以稳健发展作为底色,以卓越的执行力统筹做好疫情防控、推进高质量综合发展。

纽约大学宗教历史系教授詹姆斯·卡斯,在其著作《有限与无限的游戏》里说:“世界上有两种游戏,一种是有限游戏,另一种称为无限游戏。有限游戏以取胜为目的,而无限游戏以延续游戏为目的。”无限游戏的思路,正在得到更多企业的认同。这种可持续发展的思路,也成为招商蛇口的选择。时代打的浪,是挑战也是机遇。招商蛇口正以乘风破浪的努力,以可持续、高质量发展的实践,致力于中国领先的城市和园区综合开发运营服务商,成为“美好生活承载者”。(信息来源:经济观察报 作者:庞丽静)


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