地产行业正经历一场压力测试，格局显著变化，优质房企逆流而上。
3月22日，招商蛇口（001979.SZ）披露2021年年度报告。公告显示，2021年，公司实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%；基本每股收益1.16元。利润分配延续稳定，向全体股东每10股派发现金红利5.4元（含税），现金分红总额约占归母净利润40%。招商蛇口上市以来累计分红金额达326亿元。
公司2021年累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。资产负债率录得61.67%，净负债率录得42.82%，现金短债比录得1.25，全年综合资金成本为4.48%，属行业少数位列绿档的房企之一。
招商蛇口系招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。以其独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。
2021年，招商蛇口实现了稳中有进。招商蛇口表示：面对行业重大变局，公司重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
开发业务提效 招商蛇口经营业绩稳步增长
报告期内，在开发业务方面，招商蛇口聚焦操盘能力提升，坚持现金为王，发力品质与服务，促进运营提质、经营提效。
据年报数据显示：2021年，公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。其中，城市深耕成效显著，深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模实现当地排名前十。
此外，招商蛇口围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局高能级核心城市。全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1,559万平方米，权益面积886万平方米。2021年，公司在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。公司坚定执行城市深耕策略，重点布局上海、深圳、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。
招商蛇口坚持多渠道投资拓展，坚定执行综合发展。2021年，公司在产城联动方面获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。另外，公司全年在兼并收购和城市更新领域持续发力，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1,200亿元。
综合销售、拿地等数据来看，招商蛇口的业绩表现明显优于同行。克而瑞研报指出，2021年，超过八成的房企未能完成年初设定的业绩目标，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于近年105%以上的历史平均水平，招商蛇口仍实现了销售额增长实属不易。
具体到房企的另一大“命脉”财务基本盘来看，招商蛇口2021年资产负债率录得61.67%，净负债率录得42.82%，现金短债比录得1.25，属行业少数位列绿档的房企之一，全年综合资金成本为4.48%，位于行业较低区间。
财务总监黄均隆进一步表示，招商蛇口2021年有息负债额的增速是接近15%，符合银行的要求。各项核心财务指标基数较低也为后续发展筑牢了财务安全“护城河”。“招商蛇口会兼顾公司的规模、质量、效益平衡发展的基础上，充分利用绿档的融资空间，在融资计划上，我们会考虑多种融资渠道，综合考虑债务的安全性和融资成本。”黄均隆续称。
在整个行业完成既定销售目标的规模房企屈指可数、信用风险事件频发的大背景下，不少房企深陷流动性困局。监管层也出台多轮政策鼓励优质房企并购，托底行业风险，金融资源亦迅速向优质房企集中。但优质房企的并购思路较为审慎，多是在项目合作方出险后，进行数轮尽调，再考虑出手收购这些项目的股份。
招商蛇口对收并购同样持谨慎态度。董事总经理蒋铁峰提及，拿地和并购都是一回事，招商蛇口的原则很简单，同样一笔钱做并购和公开市场拍卖哪里的商业回报好，对股东回报高，公司就怎么做。但是并购项目的风险更多，所以公司对并购项目风险方面的控制要求会高一点，对收益的回报当然要求高一点。“主要是看资产质量、风险是否可控。现在有些项目外面看起来很好，但是进去尽调之后发现问题特别多，所以还是比较谨慎地在推进。”
言及今年的拿地计划，蒋铁峰提到，“今年的短期目标是以销定投、量入为出，根据我们手中现金的情况来投入。”
对投向的土地策略，蒋铁峰表示招商蛇口是发展要更聚焦、有进有退。公司进的城市就是“五好”城市。即市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市存销比比较低，这是确定要进的城市。基本面相对差的城市会退出，这是一个整体的发展战略。
“双百”战略逐步落地，多元发展成效显著
与往年大不同，房企在经历多年加杠杆规模大肆扩张后，于2021年下半年急剧减速。克而瑞数据显示，百强房企单月业绩增速自2021年7月由正转负之后，降幅不断扩大。
与业绩降速相伴随的是诸多房企预判行业规模见顶。房企在地产开发主业之外的“第二赛道”的重要性与日俱增。有深圳券商人士就大胆预判，在地产开发的黑铁时代，开发业务基本盘稳固是房企立身之本，多元化业务的持有、运营和服务能力将直接决定房企作为城市综合运营商的道路能走多远。
深谙综合运营与城市共生共建的内在逻辑的招商蛇口，2021年正式对外宣布了持有物业双百目标。
目前，招商商管已布局全国25个城市，持有商业项目60个。结合所布局城市的特点，创新多元体验，打造海上世界、花园系等商业产品系，满足城市居民多元化需求。
数据显示：2021年招商蛇口积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米。
同时，2021年，杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个集中商业项目顺利开业，其中杭州花园城品牌开业率89%；凯里九方实现招商率96％，开业率83%。截至2021年末，公司主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。
此外，公司写字楼业务实现全国范围内战略资源共享，提升写字楼业务管理水平和行业影响力。截至2021年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。
2021年，公司酒店及公寓业务积极应对疫情，发展持续向好。酒店业务不断提升业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完善运营管理标准，同时积极打造自有酒店品牌。公寓业务持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系。
园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块，2021年园区业务也取得突出成就。在产业新城方面，公司布局8个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里，典型代表项目包括漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城、蕲春健康产业新城、深圳前海自贸区和大连太平湾；在特色产业园区方面，公司目前主要运营管理的网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目（含建设期），布局15个城市，有效引领片区产业集聚和全新升级。其中，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，布局9个城市13个项目，其中7个已进入运营期。
作为旗下强运营能力突出代表的物业平台招商积余（001914.SZ）2021年表现颇为抢眼。
在房企频频出售物业的大背景下，在收并购战场潜身蛰伏了两年多的招商积余近来先后收购了上航物业、南航物业，锁定增资深圳汇勤，逐步形成一套针对优质标的收并购的推进模式；全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。
截至2021年末，招商积余物业在管项目达到1,717个，管理面积达到2.81亿平方米，同比增长47%，其中,非住宅管理面积1.66亿平方米，住宅管理面积1.15亿平方米。招商积余全年实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%。
中信证券等多家券商此前提及，物业蓝海市场空间广阔，国有轻资产运营服务平台背景在当前收并购环境下具备优势，未来更多央企剥离的“双非”优质资产承接值得期待。不同于近年碧桂园服务（06098.HK)等民营物业企业占绝物管并购主角位置，后续具备安全性和发展潜力的国企物业平台大概率会加大物业服务的并购力度。
在这场房地产行业的新试炼中，招商蛇口不仅以财务健康搭建起发展的基石，同时，通过不断夯实由地产开发、园区运营、物业管理等核心业务板块组成的多元航道布局，以差异化竞争力，增强企业发展的羽翼。
面对2022的经营展望招商蛇口表示：2022年将是公司的“品质年”。“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新发展形势下，转变发展观念，全面提升发展质量，实现内生增长。
未来，招商蛇口将坚定“三个转变”，全面提升各项经营发展能力，推进综合发展模式有效落地，公司将坚持“行稳致远、守正创新、卓越追求”的经营管理理念，进一步聚焦核心城市、核心地区发展业务；盘活存量资产、优化存货结构；推动科技创新及产业转型，实施精细化运营管理，加快内生增长，实现公司高质量良性循环发展。
多家券商表示：招商蛇口销售表现突出，财务维持稳健，信用优势明显，具备长期竞争力，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。（信息来源：第一财经 发布时间：2022年3月24日）